Infestações por cupins são um problema recorrente em imóveis urbanos, principalmente em regiões com clima quente e úmido. Mas quando se trata de imóveis alugados, surge uma dúvida comum: quem arca com os danos? O inquilino ou o proprietário? Essa questão, embora pareça simples, pode gerar bastante dor de cabeça e mal-entendidos se não for tratada com clareza desde o início da locação.
O que poucos sabem é que a responsabilidade pode variar de acordo com o tipo de dano, a origem da infestação e, principalmente, o que está previsto no contrato de aluguel. Muitas vezes, inquilinos acabam assumindo custos que não deveriam — ou proprietários negligenciam sua parte, esperando que o problema “se resolva sozinho”.
É por isso que compreender as obrigações legais e os direitos de cada parte é essencial. Tanto para quem aluga um imóvel residencial quanto comercial, conhecer as regras pode evitar litígios e até prejuízos maiores no futuro. E não é só isso: há também implicações práticas sobre prevenção, manutenção e soluções profissionais.
Nesse artigo, vamos explorar os principais pontos que envolvem o tema, desde as normas previstas na Lei do Inquilinato até as boas práticas que evitam desgastes entre locador e locatário quando o cupim resolve aparecer.
O que diz a legislação sobre responsabilidade
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o locador é responsável por entregar o imóvel em boas condições de uso e habitabilidade. Isso inclui, entre outros aspectos, a ausência de pragas e problemas estruturais. Sendo assim, se os cupins já estavam presentes no momento da locação — mesmo que de forma imperceptível —, a responsabilidade tende a recair sobre o proprietário.
Já o locatário, por sua vez, deve zelar pelo imóvel durante o período de uso, o que significa informar qualquer problema de imediato e evitar a negligência. Se a infestação surgir por falta de cuidado ou demorar para ser comunicada, o inquilino pode ser responsabilizado pelos danos causados a partir do momento da omissão.
É por isso que a documentação de vistoria inicial é tão importante. Ela pode comprovar se o imóvel já apresentava sinais de cupins ou se o problema surgiu depois da entrada do locatário. Em caso de disputa judicial, esse documento faz toda a diferença.
Cláusulas contratuais e acordos prévios
Nem sempre a legislação dá conta de todos os detalhes — e é aí que o contrato de locação ganha força. Um bom contrato deve prever situações como infestação por pragas, inclusive cupins, e definir quem é o responsável pela inspeção, tratamento e reparo.
É comum que contratos residenciais prevejam manutenções básicas por parte do inquilino, enquanto grandes intervenções fiquem a cargo do proprietário. Já em imóveis comerciais, essas cláusulas tendem a ser mais específicas e detalhadas, com menção a prazos, obrigações técnicas e empresas especializadas.
Se não houver cláusula clara, a interpretação segue o princípio de que o proprietário é responsável por problemas estruturais ou que comprometam a habitabilidade. Portanto, um contrato bem feito evita desgastes, protege ambas as partes e antecipa conflitos.
Quando o inquilino pode ser responsabilizado
Agora, se a infestação foi causada por descuido do locatário — por exemplo, acúmulo de madeira não tratada, móveis antigos sem manutenção ou falta de ventilação —, a história muda. O inquilino pode ser considerado corresponsável pelos danos, especialmente se não tiver comunicado o proprietário em tempo hábil.
Nesse tipo de cenário, o proprietário pode, inclusive, reter parte do depósito caução para cobrir os prejuízos, desde que tenha provas do descuido. Ou ainda, acionar judicialmente o locatário caso os danos comprometam seriamente a estrutura do imóvel.
O ideal, claro, é evitar que a situação chegue a esse ponto. Comunicação constante, registros de vistoria periódica e até fotos ajudam a manter a transparência e comprovar boa-fé das partes envolvidas.
Responsabilidade por reparos e prejuízos estruturais
Uma questão mais complexa surge quando os cupins causam danos estruturais sérios — em portas, janelas, pisos ou até vigas. Nesses casos, mesmo que o problema tenha se desenvolvido ao longo da locação, dificilmente o inquilino será responsabilizado sozinho.
O motivo? Cupins costumam agir silenciosamente por anos antes de causar estragos visíveis. Se a estrutura cede, há indícios fortes de que a infestação é anterior à locação. Isso reforça a tese de responsabilidade do locador, que deve arcar com o conserto e medidas de prevenção futuras.
Vale lembrar também que, dependendo da gravidade do caso, o locatário pode inclusive solicitar rescisão contratual sem multa — alegando risco à segurança e à integridade física do imóvel, caso o proprietário se recuse a agir.
Prevenção e o papel do controle profissional
Independentemente de quem arque com os custos, o ideal é que o problema nem chegue a ocorrer. A manutenção preventiva, com visitas periódicas de profissionais de controle de cupim, é uma das formas mais eficientes de evitar prejuízos, especialmente em imóveis antigos ou com acabamento em madeira.
Empresas especializadas conseguem identificar focos invisíveis a olho nu, aplicar barreiras químicas seguras e orientar moradores ou usuários sobre cuidados com ambientes fechados, ventilação e armazenamento. E esse tipo de ação pode (e deve) ser incluída no planejamento anual do imóvel.
Alguns contratos de locação já preveem a contratação de serviços preventivos uma vez ao ano, o que reduz o risco de conflito e mostra que o proprietário está comprometido com a conservação do espaço. E mais: dependendo do laudo técnico emitido, ainda há como utilizar esse histórico para valorização do imóvel no futuro.
Dicas para evitar conflitos durante e após a locação
Por fim, uma série de boas práticas pode ajudar a evitar confusões. Registrar fotos na vistoria inicial, guardar comprovantes de manutenção, manter contato frequente entre as partes e formalizar qualquer tipo de reparo realizado — são ações simples, mas extremamente úteis.
Outra dica é contratar uma vistoria técnica intermediária, por volta de seis meses após o início da locação. Isso permite identificar sinais iniciais de infestação e corrigi-los antes que evoluam para danos mais sérios. E claro, qualquer serviço realizado deve ser documentado, inclusive com laudos das empresas envolvidas.
Em resumo: a melhor forma de evitar prejuízo é a prevenção combinada com a transparência. O cupim pode ser sorrateiro, mas um contrato bem elaborado e um imóvel bem cuidado são a melhor defesa contra ele.
