Comprar um imóvel na planta é um passo empolgante — afinal, quem não gosta da ideia de entrar em um apartamento ou casa novinha, do jeito que sempre sonhou? Só que, por trás da empolgação, existe um documento que merece toda a sua atenção: o contrato de compra e venda. Ele é o que vai garantir seus direitos, definir suas obrigações e evitar dores de cabeça lá na frente. E acredite: muita gente assina sem ler, ou pior, sem entender o que está ali.
O contrato na planta é diferente de uma compra de imóvel pronto. Isso porque ele envolve etapas futuras: construção, entrega, registro em cartório e até a possibilidade de financiamento. É um compromisso que começa antes da obra existir fisicamente — e por isso, deve ser analisado com muito mais cuidado. Não se trata apenas do valor, mas de cláusulas que impactam diretamente na segurança jurídica do negócio.
Mesmo quando a negociação acontece com construtoras reconhecidas, ou através de uma casa em Dois Irmãos oferecida por uma imobiliária confiável, o comprador precisa fazer sua parte. Ler o contrato com atenção, tirar dúvidas, consultar especialistas se necessário. Porque, no fim das contas, quem vai arcar com as obrigações — ou defender seus direitos em caso de problema — é você.
A seguir, vamos mostrar os pontos mais importantes que você deve observar antes de assinar esse contrato. São detalhes que, muitas vezes, passam batido, mas que fazem toda a diferença no sucesso (ou no pesadelo) de comprar um imóvel na planta.
Prazos de entrega e tolerância contratual
Um dos pontos mais sensíveis em contratos de imóvel na planta é o prazo de entrega. Ele precisa estar claramente definido: data prevista, forma de contagem (dias úteis ou corridos) e o que acontece em caso de atraso. Fique atento: a maioria dos contratos traz uma cláusula de “tolerância” de até 180 dias, que é permitida por lei, mas precisa estar explicitada.
É importante entender que esse prazo extra não é automático — ele deve ser justificado pela construtora. Se houver atraso além do período de tolerância, o comprador pode, sim, pedir rescisão com devolução dos valores pagos ou até indenização por perdas e danos, dependendo do caso.
Por isso, leia com atenção essa parte do contrato. Se a data não estiver clara ou se a tolerância parecer exagerada, peça para ajustar. Você tem esse direito — e é melhor garantir agora do que brigar depois.
Índice de correção do saldo devedor
Outro ponto fundamental é saber como será feita a correção do valor que ainda falta pagar. Normalmente, o saldo devedor é reajustado durante a obra com base em um índice inflacionário — o mais comum é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), mas pode ser o CUB ou outro definido em contrato.
O problema é que o comprador nem sempre entende como isso impacta no valor total. Se o índice sobe, o saldo também sobe. Em períodos de inflação alta, isso pode gerar surpresas desagradáveis no bolso. Por isso, o ideal é simular os valores considerando possíveis variações — e se preparar.
Além disso, é essencial verificar se o índice será mantido até o fim da obra, se muda após a entrega, ou se há cobrança de juros. Algumas construtoras aplicam juros mesmo antes da entrega, o que não é permitido pela lei — salvo em casos específicos. Fique de olho.
Forma de pagamento e cláusulas de financiamento
O contrato precisa detalhar com clareza como será feito o pagamento: valor da entrada, número de parcelas durante a obra, se haverá financiamento bancário na entrega das chaves e como funcionará a quitação. Cada etapa tem regras diferentes — e o comprador deve saber exatamente quanto e quando vai pagar.
Outro ponto importante é saber o que acontece se você não conseguir o financiamento no banco na hora da entrega. Há contratos que preveem multa ou até rescisão unilateral nesses casos. Por isso, é essencial se planejar com antecedência e entender suas condições de crédito antes de assinar.
Também vale verificar se o contrato permite antecipação de parcelas, se há cobrança de taxas adicionais ou se os valores serão recalculados caso haja atrasos no pagamento. A clareza nesse ponto evita sustos no meio do caminho.
Descrição detalhada do imóvel e memorial descritivo
Quando você compra um imóvel na planta, está adquirindo algo que ainda não existe. Por isso, a descrição técnica do que será entregue precisa estar muito bem especificada no contrato e, principalmente, no memorial descritivo. Esse documento é praticamente o “manual de promessas” da construtora.
Nele, devem constar informações sobre metragem, número de cômodos, tipo de acabamento, marca dos materiais, itens que serão entregues prontos (como piso, pintura, torneiras) e o que é considerado “personalização do cliente”. Se algo não estiver no memorial, não conte com aquilo.
Também deve estar especificado o padrão das áreas comuns, como salão de festas, portaria, elevadores e vagas de garagem. Qualquer mudança nesses itens durante a obra precisa ser comunicada e, em alguns casos, autorizada pelo comprador. Leia com atenção — esse é o coração do contrato.
Cláusulas de rescisão e penalidades
Ninguém compra um imóvel pensando em desistir, mas é importante saber o que acontece caso isso ocorra. O contrato precisa prever as condições de rescisão por parte do comprador e também da construtora. E, principalmente, deixar claro qual será a penalidade em cada situação.
Normalmente, há multa por desistência — que gira em torno de 10% a 25% dos valores pagos até o momento. Mas a forma como essa devolução acontece (em quantas parcelas, com ou sem correção) deve estar no papel. Em muitos casos, a devolução pode demorar anos se não houver cláusula específica.
Também é importante observar o que acontece se houver atraso nos seus pagamentos. Há contratos que preveem perda do imóvel com poucas parcelas em atraso. Nesses casos, a reincorporação da unidade pela construtora pode acontecer rapidamente, e o prejuízo é grande. Ler as entrelinhas evita arrependimentos.
Registro da incorporação e garantias legais
Por fim, antes de assinar o contrato, verifique se a incorporação do empreendimento está registrada em cartório. Esse é um documento obrigatório por lei e mostra que a obra está legalizada, com todos os documentos em dia — incluindo aprovação do projeto e registro do terreno em nome da construtora.
O número da matrícula e da incorporação devem constar no contrato. Se não estiverem, peça explicações. Comprar imóvel na planta sem esse registro é um risco enorme: você pode estar adquirindo algo que nem existe legalmente.
Também verifique se o contrato traz garantias da construção, como prazo de garantia estrutural (normalmente de 5 anos) e quem será responsável por eventuais problemas após a entrega. Essas informações fazem diferença na hora de cobrar manutenções ou acionar seguros técnicos.
